中国银河给予房地产行业推荐评级累计销售同比降幅收窄投资开工略有修复

销售：累计销售同比降幅收窄2024年1-9月全国商品房销售面积70284万方，同比下降17.10%,降幅较上月收窄0.9pct;2024年9月单月商品房销售面积9682.11万方，同比下降10.98%,环比提升50.04%。2024年1-9月全国商品房销售额68880亿元，同比下降22.70%,降幅较上月收窄0.9pct;2024年9月单月商品房销售金额9156.53亿元，同比下降16.27%,环比提升43.23%。对应的1-9月销售均价为9800元/平米，同比下降6.76%,环比下降0.56%;单月销售均价9457元/平米，同比下降5.93%,环比下降4.54%。9月较7月和8月略有修复，9月24日央行提出一揽子政策，9月末一线城市陆续发布针对楼市的政策，其中广州率先放开限购，北上深不同程度的下降购房门槛。我们认为9月下旬集中出台的政策或对10月的楼市表现起积极作用，政策效果或逐渐显现。

投资：投资开工略有修复2024年1-9月房地产开发投资78680亿元，同比下降10.10%,降幅较上月略收窄0.1pct。9月单月开发投资9396.45亿元，同比下降9.36%,环比提升0.69%。随着政策的推进，房企投资意愿环比稍有提升。开工端：2024年1-9月新开工面积56051万方，同比下降22.20%,降幅较上月缩小0.3pct。9月单月新开工面积6586.11万方，同比下降19.87%,环比提升0.38%。房企在前期拿地体量相对较小，在9月楼市略有转好的背景下，开工稍有提升。竣工端：2024年1-9月竣工面积36816万方，同比下降24.40%,同比降幅较上月扩大0.8pct。9月单月竣工3422.44万方，同比下降31.41%,环比提高1.34%。去年竣工相对较高，因此受到基数的影响，竣工同比降幅有所扩大，考虑到2023年竣工整体表现较好，2024年竣工表现或将持续承压。

资金：到位资金同比略微收窄2024年1-9月房企到位资金78898亿元，同比下降20.20%,降幅较上月收窄0.20pct。其中1-9月国内贷款为11466亿元，同比下降6.20%;自筹资金28680亿元，同比下降9.10%,定金及预付款23593亿元，同比下降29.80%,个人按揭贷款11079亿元，同比下降34.90%。9月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比下降14.40%;与销售相关的定金及预收款单月同比下降26.26%,降幅较上月扩大，由于销售市场整体持续低迷，定金及预收款的同比降幅或将承压。随着9月下旬针对融资侧和企业端的政策出台，我们认为企业融资侧的压力或有望缓解。

投资建议：在低基数的作用下，2024年1-9月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，9月单月销售面积较8月环比提升。投资端略有修复。9月下旬以来，各部门针对房地产出台了多项政策，分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1)优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2)优质物管：华润万象生活；3)优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W；我爱我家。

风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。